रियल एस्टेट में property खरीदते समय आपने कई बार ऐसे कार्यालय देखे होंगे, जिनके बाहर लिखा होता है—“Property Dealer”, “Property Dealer & Consultant” या “Property Broker”।
बहुत से खरीदारों को यह स्पष्ट जानकारी नहीं होती कि Property Dealer और RERA-Registered Real Estate Agent/Broker में क्या अंतर है।
दोनों का काम property की खरीद-बिक्री में buyer और seller के बीच संपर्क स्थापित करना हो सकता है, लेकिन दोनों की registration, regulatory compliance, liability और working model अलग हो सकते हैं।
सबसे पहले यह समझना जरूरी है कि केवल अपने कार्यालय के बाहर “Broker” या “Consultant” लिख देने से कोई व्यक्ति RERA-registered real estate agent नहीं बन जाता।
RERA-Registered Agent कौन होता है?
RERA के अंतर्गत registered real estate agent वह व्यक्ति या संस्था है जिसने संबंधित राज्य की RERA Authority के नियमों के अनुसार registration प्राप्त किया है।
यदि कोई registered real estate agent किसी RERA-covered project की sale/purchase में कार्य कर रहा है, तो उसके पास अपना RERA Registration Number होना चाहिए। जिस project का वह प्रचार या marketing कर रहा है, यदि वह RERA के दायरे में आता है, तो उस project का भी संबंधित RERA registration होना चाहिए।
इसलिए property खरीदने वाले व्यक्ति को केवल broker की बात पर भरोसा करने के बजाय उसके RERA registration details को स्वयं verify करना चाहिए।
Property Dealer क्या होता है?
“Property Dealer” शब्द अपने-आप में RERA registration का प्रमाण नहीं है।
व्यवहार में कई property dealers local या secondary market में काम करते हैं। वे resale properties, पुराने flats, houses, plots, shops, rental properties आदि की खरीद-बिक्री या किराये के transactions में buyer और seller को connect करते हैं।
उदाहरण के लिए किसी पुराने residential project में कोई owner अपनी property बेच रहा है। उस property को बेचने के लिए स्थानीय dealer buyer और seller के बीच बातचीत कराता है। यह एक सामान्य secondary/resale market transaction हो सकता है।
इसलिए यह समझना भी जरूरी है कि हर property dealer को गलत या अविश्वसनीय मानना उचित नहीं है। कई dealers वर्षों से अपने क्षेत्र में ईमानदारी से काम करते हैं।
लेकिन buyer को यह अवश्य पता होना चाहिए कि वह जिस व्यक्ति के माध्यम से transaction कर रहा है, उसकी कानूनी और regulatory status क्या है।
Primary Market और Secondary Market में अंतर
रियल एस्टेट को समझने के लिए Primary और Secondary Market का अंतर भी समझना जरूरी है।
Primary Market में आम तौर पर buyer property को developer/promoter से पहली बार खरीदता है। उदाहरण के लिए किसी नए RERA-registered project में नया flat, plot, villa या commercial unit खरीदना।
Secondary Market में पहले से खरीदी गई property का resale transaction होता है। उदाहरण के लिए किसी व्यक्ति ने कुछ वर्ष पहले flat खरीदा था और अब वह उसे किसी दूसरे व्यक्ति को बेच रहा है।
इसलिए यह कहना सही नहीं होगा कि हर RERA-registered agent केवल “नई property” बेचता है या हर dealer केवल “पुरानी property” बेचता है। वास्तविक स्थिति इससे अधिक व्यापक हो सकती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि वह किस transaction में किस capacity में काम कर रहा है और उस पर कौन-से कानूनी नियम लागू होते हैं।
Buyer को सबसे पहले क्या पूछना चाहिए?
जब आप किसी property professional के पास जाएँ, तो कुछ basic questions जरूर पूछें:
- क्या आप RERA-Registered Real Estate Agent हैं?
- आपका RERA Registration Number क्या है?
- जिस project की property आप दिखा रहे हैं, क्या वह RERA-registered है?
- Project का RERA Registration Number क्या है?
- 5. आप primary market में काम कर रहे हैं या secondary/resale market में?
- आपकी brokerage/commission कितनी है और कौन देगा?
इन सवालों के जवाब स्पष्ट होने के बाद ही आगे बढ़ना चाहिए।
RERA Registration क्यों महत्वपूर्ण है?
RERA registration का एक महत्वपूर्ण उद्देश्य real estate sector में transparency और accountability को बढ़ाना है। Registered agents को RERA के लागू प्रावधानों और संबंधित Authority के नियमों का पालन करना होता है।
उल्लंघन की स्थिति में RERA के तहत applicable provisions के अनुसार regulatory action और penalties हो सकती हैं।
लेकिन यहाँ एक बहुत महत्वपूर्ण बात समझना आवश्यक है—
RERA Registration कोई “property safety certificate” नहीं है।
किसी broker का RERA registration होने का अर्थ यह नहीं है कि उसके द्वारा दिखाई गई प्रत्येक property automatically genuine है या उसके title में कोई defect नहीं हो सकता। Buyer को property की अलग-अलग जाँच भी करनी चाहिए, जैसे—
- Title documents
- Ownership
- Encumbrance
- Approved layout/plan
- Land-use
- Applicable permissions
- RERA project details
- Builder/promoter details
- Sale agreement
- Registration documents
- Pending litigation, यदि कोई हो
अर्थात RERA verification के साथ legal due diligence भी आवश्यक है।
क्या Dealer के माध्यम से property खरीदना गलत है?
यह कहना उचित नहीं होगा कि dealer के माध्यम से property खरीदना हमेशा गलत या unsafe है। Secondary market में local dealers की भूमिका महत्वपूर्ण हो सकती है। वे ऐसी properties तक buyer की पहुँच बनाते हैं जो सीधे developer के पास उपलब्ध नहीं होतीं। लेकिन secondary market में buyer को विशेष सावधानी रखनी चाहिए, क्योंकि resale property में ownership, title, previous agreements, dues, loan, possession और litigation जैसी कई चीजों की जाँच आवश्यक हो सकती है। कई बार resale property market value से कम कीमत पर भी मिल सकती है, लेकिन कम कीमत का कारण समझे बिना केवल “सस्ता मिल रहा है” सोचकर transaction नहीं करना चाहिए।
सबसे बड़ी गलती क्या होती है?
सबसे बड़ी गलती तब होती है जब buyer यह जाने बिना property खरीदने लगता है कि सामने वाला व्यक्ति RERA-registered agent है, local property dealer है या केवल intermediary के रूप में काम कर रहा है। इसलिए किसी भी property transaction में सबसे पहले उसकी भूमिका स्पष्ट करें।
RERA-registered real estate agent
यदि हाँ, तो registration details माँगिए और संबंधित RERA Authority की official website पर उसे verify कीजिए। यदि registration नहीं है, तो यह स्पष्ट कर लीजिए कि वह किस capacity में transaction कर रहा है।
Property खरीदना जीवन के सबसे बड़े financial decisions में से एक हो सकता है। इसलिए केवल broker या dealer की बात पर भरोसा करके अपनी पूरी savings invest नहीं करनी चाहिए।
“Property खरीदते समय केवल property नहीं, बल्कि उसके पीछे के documents और legal title भी खरीदने होते हैं।”इसलिए Dealer और RERA-Registered Agent के अंतर को समझना जरूरी है, लेकिन उससे भी ज्यादा जरूरी है कि buyer अपने transaction की स्वतंत्र कानूनी और दस्तावेजी जाँच करे।
Disclaimer
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