रियल एस्टेट क्या है?

रियल एस्टेट एक कानूनी शब्द है, जिसका अर्थ है भूमि (जमीन) और उस पर बने सभी स्थायी निर्माण, जैसे मकान, फ्लैट, भवन, दुकान, कार्यालय, सड़क, बाउंड्री वॉल, पार्किंग, पानी और बिजली जैसी आधारभूत सुविधाएँ। ये सभी मिलकर अचल संपत्ति (Immovable Property) कहलाते हैं।

 रियल एस्टेट में ज़मीन के साथ-साथ ज़मीन में किए गए सुधार, जैसे कि इमारतें, बुनियादी ढाँचा और अन्य सुधार शामिल हैं जो किसी निश्चित स्थान पर स्थित हों और अचल संपत्ति हों जिन्हें एक साथ या अलग से खरीदा, पट्टे पर दिया, बेचा या हस्तांतरित किया जा सकता है। रियल एस्टेट उन प्राथमिक (और वास्तव में एकमात्र) संपत्तियों में से एक है जिनका मूल्य समय के साथ कम नहीं होता है।

रियल एस्टेट ऐसी संपत्ति है जिसे खरीदा, बेचा, किराए पर दिया, लीज़ पर लिया या किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित किया जा सकता है।

रियल एस्टेट को निवेश का सबसे सुरक्षित और विश्वसनीय माध्यम माना जाता है। समय के साथ अच्छी लोकेशन वाली संपत्तियों का मूल्य सामान्यतः बढ़ता है, इसलिए इसे लंबे समय के लिए लाभदायक निवेश माना जाता है। यही कारण है कि रियल एस्टेट आज भी दुनिया के सबसे महत्वपूर्ण और मूल्यवान निवेश क्षेत्रों में से एक है।

सरल शब्दों में कहें तो, जमीन और उस पर बने सभी स्थायी निर्माण, जिन्हें कानूनी रूप से खरीदा, बेचा, किराए पर दिया या हस्तांतरित किया जा सकता है, रियल एस्टेट कहलाते हैं।

रियल एस्टेट एक व्यापक शब्द है जिसका अर्थ है: –

आवासीय नये घर और मौजूदा (पुनर्विक्रय) घर।

– वाणिज्यिक शॉपिंग सेंटर और कार्यालय।

औद्योगिक और संस्थागत भवन.

खाली जमीन और खेत.

➤ रियल एस्टेट की खरीद और बिक्री में एक एजेंट का पेशा या कार्य

यह संपार्श्विक का एक आकर्षक रूप है क्योंकि इसे चुराया या नष्ट नहीं किया जा सकता।

भारतीय रियल एस्टेट उद्योग

भारतीय रियल एस्टेट क्षेत्र देश की अर्थव्यवस्था में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है। रोजगार सृजन के मामले में रियल एस्टेट क्षेत्र कृषि के बाद दूसरे स्थान पर है और सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में इसका महत्वपूर्ण योगदान है। देश के सकल घरेलू उत्पाद में आवास क्षेत्र का योगदान लगभग पाँच प्रतिशत है। अगले पाँच वर्षों में, जीडीपी में इसका योगदान बढ़कर 6 प्रतिशत होने की उम्मीद है।

भारत में विकसित रियल एस्टेट का लगभग 80 प्रतिशत आवासीय क्षेत्र है, शेष में कार्यालय, शॉपिंग मॉल, होटल और अस्पताल शामिल हैं।

भारतीय रियल एस्टेट उद्योग तेज़ी से विस्तार कर रहा है। अनुकूल जनसांख्यिकी परिस्थितियाँ, बुनियादी ढाँचे में सुधार, बढ़ती क्रय शक्ति, सस्ते वित्त की उपलब्धता, एकल परिवार, रियल एस्टेट में व्यावसायिकता और सरकार द्वारा शुरू किए गए सुधार इस शानदार वृद्धि के कुछ प्रमुख कारक हैं। उद्योग के अनुमानों के अनुसार, भारत में रियल एस्टेट उद्योग 33 प्रतिशत चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) की दर से बढ़ रहा है और अगले चार वर्षों में यह 50 अरब डॉलर का उद्योग बन सकता है। यह उछाल उद्योग के सभी प्रमुख क्षेत्रों जैसे वाणिज्यिक, आवासीय, खुदरा, औद्योगिक, आतिथ्य और स्वास्थ्य सेवा में फैला हुआ है।

संपत्ति के बारे में

रियल एस्टेट को अक्सर संपत्ति का पर्यायवाची माना जाता है। आम तौर पर संपत्ति का मतलब ज़मीन का एक टुकड़ा होता है; संपत्ति कोई भी मूर्त या अमूर्त संपत्ति होती है जिसका स्वामित्व किसी व्यक्ति के पास हो। संपत्ति का स्वामित्व व्यक्तियों, कंपनियों, आवास संघों या स्थानीय अधिकारियों के पास हो सकता है। संपत्ति फ्रीहोल्ड या लीज होल्ड हो सकती है।

फ्री होल्ड संपत्ति:

इसका अर्थ है ऐसी संपत्ति जहाँ मालिक का ज़मीन और उस पर बनी सभी इमारतों पर पूर्ण और सम्पूर्ण स्वामित्व होता है। इसलिए, फ्रीहोल्ड संपत्ति का मालिक स्थानीय नियोजन नियमों के अनुसार, अपनी इच्छानुसार संपत्ति के साथ कुछ भी करने में सक्षम होता है। बाज़ार में ज़्यादातर संपत्ति फ्रीहोल्ड होती है, और ज़्यादातर खरीदारों को इसकी जाँच करने की भी ज़रूरत नहीं होती।

लीज होल्ड संपत्ति: – इसका अर्थ है लंबी किरायेदारी – संपत्ति का स्वामित्व, कब्जा और उपयोग करने का अधिकार

एक लंबी अवधि के लिए जिसे पट्टे की ‘अवधि’ कहा जाता है। यह 99 से 999 वर्षों के बीच हो सकती है; और इस अवधि के दौरान संपत्ति खरीदी और बेची जा सकती है। पट्टे पर शेष वर्षों की संख्या को दर्शाते हुए ‘दीर्घ’ पट्टे और ‘लघु’ पट्टे होते हैं।

लाल डोरा संपत्ति: “लाल डोरा” शब्द का प्रयोग पहली बार वर्ष 1908 में किया गया था।

यह एक गाँव की ज़मीन के उस हिस्से को दिया गया नाम वर्गीकरण जो गाँव की “आबादी” (बस्ती) का हिस्सा है। इसका इस्तेमाल केवल गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए किया जाना था। यह ज़मीन का वह हिस्सा है जो गाँव की बस्ती का विस्तार माना जाता था, जहाँ ग्रामीणों के लिए जीवनयापन के साधन, पशुधन आदि मौजूद थे। लाल डोरा भवन निर्माण उपनियमों और सख्त निर्माण मानदंडों और विनियमों से मुक्त था। इसे लागू करने की कोई आवश्यकता नहीं थी/नहीं है।

भारत की बात करें तो यहां सभी संपत्तियां फ्री होल्ड संपत्तियां हैं; हालांकि नोएडा और ग्रेटर नोएडा (राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र) की संपत्तियां संबंधित प्राधिकरणों के पास लीज होल्ड पर हैं।

हालाँकि नोएडा और ग्रेटर नोएडा में संपत्तियाँ लीज़ होल्ड पर हैं, लेकिन इससे व्यक्ति के स्वामित्व अधिकार प्रभावित नहीं होते। संपत्ति के मालिक के पास संपत्ति का पूरा अधिकार होता है और संबंधित प्राधिकरणों के पास एक सब-लीज़ डीड पंजीकृत होती है।

ऐसा माना जा रहा है कि नोएडा और ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण भविष्य में कुछ प्रावधान लेकर आएंगे और सभी संपत्तियों को फ्रीहोल्ड में परिवर्तित कर देंगे तथा इसके लिए कुछ मामूली शुल्क लेंगे।

संपत्ति के प्रकार

संपत्ति को मुख्यतः दो प्रकारों में विभाजित किया जा सकता है: –

आवासीय संपत्ति: – एक आम आदमी के लिए आवासीय संपत्ति का मतलब एक आवासीय इकाई है जिसका उपयोग रहने के उद्देश्य से किया जाता है और जिसका उपयोग किसी भी प्रकार के व्यावसायिक कार्यों के लिए नहीं किया जाता है। आवासीय संपत्ति निम्न प्रकार की हो सकती है: –

➤ अपार्टमेंट

. बिल्डर अपार्टमेंट

पेंटहाऊस

ग्रुप हाउसिंग/सोसाइटी फ्लैट्स

डुप्लेक्स

. STUDIO

भूमि/बिल्डर प्लॉट

विला/कोठियाँ/टाउन होम

स्वतंत्र मंजिलें/बिल्डर मंजिल

वाणिज्यिक संपत्ति: एक आम आदमी के लिए वाणिज्यिक संपत्ति का मतलब ऐसी संपत्ति है जिसका उपयोग

किसी भी प्रकार की व्यावसायिक गतिविधि चलाना। वाणिज्यिक संपत्ति (जिसे निवेश या आय संपत्ति भी कहा जाता है) शब्द का अर्थ उन इमारतों या ज़मीनों से है जिनका उद्देश्य पूंजीगत लाभ या किराये की आय से लाभ कमाना है। एक वाणिज्यिक संपत्ति निम्न प्रकार की हो सकती है: –

औद्योगिक

विनिर्माण उद्योग

सेवा उद्योग

➤

संस्थागत

अस्पताल

शैक्षणिक संस्थान

सामुदायिक केंद्र

क्लब

➤

व्यावसायिक

स्थानीय खुदरा बाज़ार

मॉल

होटल

कार्यालय स्थान/बिजनेस पार्क

दुकान सह कार्यालय (एससीओ)

सेज

एकल उत्पाद

एकाधिक उत्पाद

आईटी सेज

निर्यात सेज

कोई विशिष्ट एसईजेड

संपत्ति लेनदेन का प्रकार

1. प्राथमिक बिक्री: – इसे ताजा बुकिंग या मूल बुकिंग के रूप में भी जाना जाता है, इसका मतलब है पहली बार संपत्ति की बिक्री, संपत्ति खरीदने वाली इकाई संपत्ति की पहली मालिक है।

विभिन्न सरकारी योजनाओं के माध्यम से संपत्ति का प्रत्यक्ष आवंटन।

संपत्ति के निर्माता से सीधे संपत्ति की खरीद।

यदि आप डीएलएफ, यूनिटेक, एमार एमजीएफ आदि जैसे बिल्डर के लिए सीधे संपत्ति खरीद रहे हैं तो आप प्राथमिक बिक्री के लेन-देन में शामिल हैं।

इसमें शामिल दो पक्ष होंगे: बिल्डर/स्थानीय प्राधिकरण और संपत्ति खरीदने वाला व्यक्ति। प्राथमिक बिक्री के मामले में, लेन-देन में शामिल रियल एस्टेट एजेंट अपनी सेवा शुल्क केवल बिल्डर से लेता है, खरीदार से नहीं। इस प्रकार आप ग्राहकों को बता सकते हैं कि हम शून्य ब्रोकरेज लेते हैं।

2. द्वितीयक बिक्री: – जिसे “पुनर्विक्रय” के रूप में भी जाना जाता है, इसका अर्थ है संपत्ति की दूसरी बार बिक्री, इसमें शामिल दो पक्ष संपत्ति के पहले मालिक और संपत्ति के खरीदार होंगे, या दूसरे शब्दों में आप कह सकते हैं कि आप संपत्ति के पहले मालिक नहीं बनते हैं।

इसमें शामिल दो पक्ष होंगे: संपत्ति का पहला मालिक और खरीदार। द्वितीयक बिक्री के मामले में, संबंधित रियल एस्टेट एजेंट संपत्ति के पहले मालिक और खरीदार, दोनों से अपनी सेवा शुल्क लेता है।

3. कॉर्पोरेट लीजिंग: इसका अर्थ है विभिन्न व्यावसायिक घरानों या संस्थानों को उनकी व्यावसायिक गतिविधियों के लिए पट्टे/किराए पर परिसर खोजने में सहायता करना।

4. आवासीय पट्टा: इसका अर्थ है विभिन्न व्यक्तियों और कंपनियों को उनके आवासीय उपयोग के लिए पट्टे/किराए पर परिसर खोजने में सहायता करना।

माप पैरामीटर

किसी संपत्ति को सामान्यतः निम्नलिखित इकाइयों में मापा जाता है: –

➤ वर्ग फुट (Sq. Ft.)

➤ वर्ग मीटर (Sq. Mt.)

➤ वर्ग यार्ड (Sq. Yd.)

एकड़-हिंदी में किला कहा जाता है

➤ हेक्टेयर

➤ मार्ला

➤ चैनल

उत्तर भारत में भूमि को सामान्यतः वर्ग गज या वर्ग मीटर में मापा जाता है तथा अपार्टमेंट/फ्लैट को सामान्यतः वर्ग फुट में मापा जाता है।

रूपांतरण:-

1 वर्ग मीटर 10.76 वर्ग फुट

1 एकड़ 4046.85 वर्ग मीटर

1 वर्ग गज 9 वर्ग फुट

1 मरला 30 वर्ग गज.

1 वर्ग मीटर 1.196 वर्ग गज

20 मरला 1 कनाल

1 वर्ग गज .83 वर्ग मीटर

1 कनाल 600 वर्ग गज.

1 एकड़ 4840 वर्ग गज.

8 चैनल 1 एकड़

1 एकड़ 43560 वर्ग फुट

1 हेक्टेयर 2.4711 एकड़

क्षेत्र का प्रकार:-

कार्पेट एरिया: – वह वास्तविक क्षेत्रफल जिसका आप उपयोग करते हैं। वह क्षेत्रफल जिस पर आप कार्पेट बिछा सकते हैं, दीवार से दीवार के भीतरी भाग का क्षेत्रफल। कार्पेट एरिया आमतौर पर सुपर बिल्ट-अप एरिया का लगभग 70-75% होता है।

निर्मित क्षेत्र: कारपेट क्षेत्र के अतिरिक्त, तथा इसमें फ्लैट की आंतरिक और बाहरी दीवारों की मोटाई द्वारा कवर किया गया स्थान भी शामिल होता है, यह आमतौर पर कारपेट क्षेत्र से लगभग 10% अधिक होता है।

सुपर निर्मित क्षेत्र: – सुपर निर्मित क्षेत्र का अर्थ है, पट्टे पर दिए गए परिसर का आच्छादित क्षेत्र

परिधि दीवारों के नीचे का क्षेत्र, पट्टे पर दिए गए परिसर के भीतर स्तंभों और दीवारों के नीचे का क्षेत्र, पट्टे पर दिए गए परिसर से सटे अन्य परिसर के साथ दीवार के क्षेत्र का आधा हिस्सा, पट्टे पर दिए गए परिसर की अलमारियाँ, पाइपलाइन / बिजली के शाफ्ट, बालकनी और छतों का कुल क्षेत्र, और सामान्य लॉबी, लिफ्ट, सामान्य सेवा शाफ्ट, सीढ़ियाँ, मशीन रूम, ममटी, बिजली सबस्टेशन और अन्य सेवाओं और अन्य सामान्य क्षेत्रों आदि जैसे सामान्य क्षेत्रों का आनुपातिक हिस्सा। उत्तरी भारत में संपत्ति सुपर बिल्ट अप क्षेत्र के अनुसार बेची जाती है और खरीदार सुपर बिल्ट अप क्षेत्र के आकार पर भुगतान करता है।

प्राथमिक बिक्री में प्रयुक्त विभिन्न शर्तें

समूह आवास परियोजना: इसका अर्थ है एक बिल्डर द्वारा विकसित की जा रही परियोजना जिसका उद्देश्य है

सामूहिक आवास उपलब्ध कराना। कुछ क्षेत्रों में स्थानीय अधिकारियों ने समूह आवास परियोजना के लिए आवश्यक न्यूनतम भूमि की सीमा तय कर दी है। समूह आवास में, बिल्डर स्वतंत्र मंजिल या भूखंड नहीं बेच सकता।

सहकारी समूह आवास समितियां: इसका अर्थ है किसी सहकारी समूह आवास समिति द्वारा विकसित सामूहिक आवास परियोजना।

उदाहरण के लिए, भेल सोसाइटी, रेल विहार, जल वायु विहार आदि, अपने कर्मचारियों के लिए किफायती दरों पर कंपनी को आवास उपलब्ध कराना।

एक सहकारी समूह आवास सोसायटी को लोगों के एक समूह द्वारा भी विकसित किया जा सकता है, जिसमें एक सोसायटी को पंजीकृत कराया जाता है, जिसमें वाणिज्यिक उपयोग के बजाय अपने आवासीय उपयोग के लिए एक सामूहिक आवास परियोजना बनाने की सामान्य रुचि होती है।

टाउनशिप: – इसका अर्थ है 100 एकड़ से अधिक बड़े भूभाग का विकास, जिसमें प्लॉट, विला, ग्रुप हाउसिंग, फ्लोर आदि शामिल हैं। इस क्षेत्र में स्कूल, अस्पताल और व्यावसायिक स्थान भी शामिल हैं। किसी विशेष क्षेत्र में स्थानीय अधिकारियों ने टाउनशिप विकसित करने के लिए आवश्यक न्यूनतम भूमि की सीमा तय कर रखी है। टाउनशिप में सड़कें, सीवेज पाइप, जल निकासी और बिजली के खंभे जैसे सभी बुनियादी ढाँचे का विकास बिल्डर द्वारा किया जाना होता है।

प्री-लॉन्च बिक्री: इसे सॉफ्ट लॉन्च के रूप में भी जाना जाता है, जिसका अर्थ है 100% के बिना परियोजना की बिक्री

परियोजना के विकास के लिए आवश्यक अनुमोदन प्राप्त करने के लिए, हाल ही में कई बिल्डर्स अपनी परियोजना की प्री-लॉन्च बिक्री को बढ़ावा दे रहे हैं, जिससे उन खरीदारों को कीमत का लाभ मिल रहा है जो बिना 100% अनुमोदन के परियोजना खरीदने को तैयार हैं। जैसे ही परियोजना शुरू होती है, या तो कीमतें बढ़ा दी जाती हैं या अच्छी लोकेशन पर स्थित अपार्टमेंट पहले ही बिक चुके होते हैं।

लॉन्च बिक्री: इसका मतलब है उस परियोजना की बिक्री जिसे 100% अनुमोदन प्राप्त है, आमतौर पर उत्तरी भारत में परियोजना की बिक्री केवल प्री-लॉन्च चरण में ही शुरू होती है।

उद्घाटन छूट: कई बिल्डर्स, प्री-लॉन्च चरण के दौरान, खरीदारों को संपत्ति खरीदने के लिए लुभाने के लिए उद्घाटन छूट की पेशकश करते हैं। वे बिक्री बढ़ाने के लिए उत्सुकता पैदा करने और कीमतों में बढ़ोतरी करने के लिए भी इस तकनीक का इस्तेमाल करते हैं।

एफएआर(Floor Area Ratio) और एफएसआई(Floor Space Index): – एफएआर का मतलब फ्लोर एरिया रेशियो है और इसका उपयोग वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए किया जाता है, एफएसआई का मतलब फ्लोर सर्विस इंडेक्स है और इसका उपयोग आवासीय संपत्तियों के लिए किया जाता है।

दोनों का मतलब कुल क्षेत्रफल है जो किसी विशेष भूमि पर निर्माण किया जा सकता है, उदाहरण के लिए।

मान लीजिए यदि किसी संपत्ति का एफएसआई 1.75(x) है और कुल भूमि क्षेत्रफल 10 एकड़ है तो कुल क्षेत्रफल जो वर्ग फीट में बनाया जा सकता है: –

10 एकड़ 43560 वर्ग फुट = 4,35,600 वर्ग फुट (वर्ग फुट में परिवर्तित)

1.75(एफएसआई)*435600 = 7,62,300 वर्ग फुट (प्लॉट के एफएसआई को प्लॉट के कुल वर्ग फुट क्षेत्रफल से गुणा करने पर)

इस प्रकार, कुल निर्माण योग्य क्षेत्रफल 7,62,300 वर्ग फुट है। एफएसआई जितना अधिक होगा, संपत्ति की कीमत उतनी ही कम होगी क्योंकि उसी भूमि पर अधिक मकान बनाए जा सकते हैं और इसी प्रकार, एफएसआई भी उतनी ही कम होगी।

हाल ही में सरकार ने मौजूदा भूमि के साथ-साथ पुरानी भूमि के लिए भी एफएसआई में वृद्धि की है, जिससे अधिक लोगों को आवास उपलब्ध कराने तथा बजटीय आवास को बढ़ावा देने में मदद मिली है।

भूमि कवरेज: इसका अर्थ है निर्माण के लिए कवर की जा सकने वाली अधिकतम भूमि, प्लॉट का आकार जितना छोटा होगा, भूमि कवरेज क्षेत्र उतना ही बड़ा होगा, प्लॉट का आकार जितना बड़ा होगा, भूमि कवरेज क्षेत्र उतना ही छोटा होगा।

एफएसआई के उदाहरण से इसे जोड़ते हुए, मान लीजिए कि यदि किसी प्लॉट के लिए अनुमत अधिकतम भूमि कवरेज 40% है तो कवर की जा सकने वाली भूमि होगी: –

40% (10 एकड़ X 43560 वर्ग फीट) = 174240 वर्ग फीट।

अब निर्माण के लिए उपलब्ध कुल क्षेत्र को कवर करने के लिए बिल्डर को निर्माण को 4.5 मंजिलों (7,62,300/174240) में फैलाना होगा, जिसमें प्रत्येक मंजिल 174240 वर्ग फुट की होगी।

सरकार ने अधिकतम भूमि कवरेज तय कर दिया है, लेकिन आपको अधिकतम अनुमत सीमा से कम भूमि कवरेज का उपयोग करना होगा। उदाहरण के लिए, हालाँकि अधिकतम अनुमत सीमा 40% है, लेकिन आप केवल 20% कवरेज चाहते हैं, तो गणना इस प्रकार होगी: –

20% (10 एकड़ X 43560 वर्ग फीट) = 87120 वर्ग फीट।

अब निर्माण के लिए उपलब्ध कुल क्षेत्र को कवर करने के लिए बिल्डर को निर्माण को 9 मंजिलों (7,62,300/87120) में फैलाना होगा, जिसमें प्रत्येक मंजिल का क्षेत्रफल 87120 वर्ग फुट होगा।

हालांकि, सरकार ने भवन की ऊंचाई के लिए कुछ सीमा तय कर दी है, इसलिए भूमि कवरेज और एफएसआई का सही संयोजन सुनिश्चित करने के लिए उचित क्रमपरिवर्तन और संयोजन करना होगा।

घनत्व: – एक एकड़ भूमि में अनुमत जनसंख्या को दर्शाता है। गुड़गांव की बात करें तो वर्तमान अनुमत घनत्व लगभग 250 पीपीए (व्यक्ति प्रति एकड़) है, जबकि नोएडा और ग्रेटर नोएडा में वर्तमान अनुमत घनत्व लगभग 600 पीपीए (व्यक्ति प्रति एकड़) है। गुड़गांव में, परिसर में बने पूरे अपार्टमेंट का औसत आकार लगभग 1900 वर्ग फुट होना चाहिए, जबकि नोएडा में यह औसत आकार लगभग 1200 वर्ग फुट है।

आलिंद (एट्रियम): – आकाश प्रकाश से प्रकाशित एक केन्द्रीय क्षेत्र, जिसमें प्रायः पौधे होते हैं, कुछ आधुनिक भवनों में, विशेष रूप से सार्वजनिक भवनों में, वाणिज्यिक प्रकृति की संपत्तियों में।

पोडियम: पोडियम एक ऐसा मंच है जिसका उपयोग किसी चीज को उसके आसपास की जगह से थोड़ी दूरी पर उठाने के लिए किया जाता है, उदाहरण के लिए ऑर्केस्ट्रा का कंडक्टर पोडियम पर खड़ा होता है।

मेजेनाइन फ्लोर: इसका अर्थ है कि भूतल से ऊपर दो मंजिलों के बीच एक मध्यवर्ती मंजिल, जिस तक केवल निचली मंजिल से ही पहुंचा जा सकता है।

फ्लोर प्लान: इसका मतलब है कि अपार्टमेंट कैसा दिखेगा और यूनिट/अपार्टमेंट का आकार कैसा होगा। यह दर्शाता है कि विभिन्न कमरों का लेआउट कैसा होगा, उनके आकार और कनेक्टिविटी कैसी होगी। एक विशेष फ्लोर प्लान में यह भी बताया जाता है कि इमारत के किस ब्लॉक में कौन सा आकार उपलब्ध है।

क्लस्टर योजना: इसे टावर लेआउट के रूप में भी जाना जाता है, यह पूरी इमारत का लेआउट है; यह मंजिल पर सभी अपार्टमेंटों का लेआउट और मंजिल पर अपार्टमेंट की संख्या, सीढ़ी, लॉबी, लिफ्ट आदि के स्थान दिखाता है। यह अपार्टमेंटों के बीच की दूरी और विभिन्न आकारों के विलय का विश्लेषण करने में भी मदद करता है।

साइट प्लान: – परिसर में स्थित सभी इमारतों का लेआउट। यह विश्लेषण करने में मदद करता है: –

➤ परियोजना में अपार्टमेंट और हरित क्षेत्र की दिशा, साइट प्लान में उत्तर, दक्षिण, पूर्व और पश्चिम दिशाएँ अंकित हैं। आप साइट प्लान के माध्यम से किसी इकाई/अपार्टमेंट की दिशा का आसानी से पता लगा सकते हैं। सूर्य पूर्व से उदय होता है और पश्चिम में अस्त होता है, जबकि पूर्व से पश्चिम की ओर बढ़ते हुए सूर्य दक्षिण की कक्षा में घूमता है। कुछ लोगों के लिए दिशा का मानदंड इकाई/अपार्टमेंट के मुख्य प्रवेश द्वार की दिशा से संबंधित है, हालाँकि, अधिकांश मामलों में दिशा का मानदंड इकाई/अपार्टमेंट के अग्रभाग की दिशा से संबंधित है।

➤ टावरों में विभिन्न आकारों के संयोजन, कभी-कभी विभिन्न आकारों को अलग-अलग रंगों में चिह्नित किया जाता है या ब्लॉक के शीर्ष पर विभिन्न ब्लॉकों के लिए अलग-अलग आकारों का उल्लेख किया जाता है।

मंजिल पर इकाई/अपार्टमेंट की संख्या और उनकी नंबरिंग योजना।

परिसर में क्लब हाउस और अन्य सुविधाओं का स्थान

➤ दो इमारतों के बीच की दूरी और दो अपार्टमेंट को एक साथ जोड़ने की व्यवहार्यता।

पार्किंग, पार्क, बच्चों के खेल क्षेत्र आदि का स्थान।

संपूर्ण परिसर में प्रवेश और निकास

गेटेड समुदाय(Gated society): अपने आधुनिक रूप में, गेटेड समुदाय एक प्रकार का आवासीय समुदाय या आवास संपदा है; जिसमें पैदल यात्रियों, साइकिलों और ऑटोमोबाइल के लिए कड़ाई से नियंत्रित प्रवेश द्वार होते हैं, और अक्सर दीवारों और बाड़ों की एक बंद परिधि द्वारा चिह्नित होते हैं।

भवन की ऊँचाई: – भवन में बनाई जा सकने वाली मंजिलों की संख्या को दर्शाती है। आमतौर पर इसे G+7 लिखा जाता है, जिसका अर्थ है भूतल और सात अतिरिक्त मंजिलें। कभी-कभी इसे S+10 भी लिखा जाता है, जिसका अर्थ है कि भवन में भूतल नहीं है, भूतल पर एक पार्किंग है जिसे स्टिल्ट (S) कहते हैं और भवन में 10 अतिरिक्त मंजिलें हैं।

वृद्धि शुल्क: – जब कोई बिल्डर संपत्ति की कीमत तय करता है तो वह मूल्य वृद्धि को ध्यान में रखता है।

आर्थिक मुद्रास्फीति, जो उनकी लागत को प्रभावित कर सकती है क्योंकि परियोजना का निर्माण 2-3 वर्षों की अवधि में फैला हुआ है। आर्थिक परिवर्तनों के कारण बिल्डरों की लागत में भारी वृद्धि हो सकती है, जिससे श्रम और कच्चे माल की लागत में वृद्धि हो सकती है। बिल्डर आमतौर पर कीमतों में वृद्धि मुक्त रखते हैं। कभी-कभी ये शुल्क वृद्धि मुक्त होते हैं।

यदि मुद्रास्फीति निर्धारित सीमा से अधिक बढ़ जाती है तो बिल्डर संपत्ति की दरें तदनुसार बढ़ा देता है।

बयाना राशि(Booking Amounts): – बुकिंग आवेदन के साथ भुगतान की गई बुकिंग राशि, यह आम तौर पर मूल बिक्री मूल्य का लगभग 10% होती है।

पूंजीगत लाभ कर: – किसी संपत्ति की बिक्री से प्राप्त लाभ पर सरकार को भुगतान किया जाता है।

दो प्रकार का होता है:-

अल्पावधि पूंजीगत लाभ कर: जब कोई संपत्ति खरीद के तीन वित्तीय वर्षों के भीतर बेची जाती है तो उस पर अर्जित लाभ पर 30% कर लगाया जाता है।

दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर: – जब कोई संपत्ति खरीद के तीन वित्तीय वर्षों के बाद बेची जाती है तो उस पर अर्जित लाभ पर 20% कर लगाया जाता है।

सरकारी नीति के अनुसार कर की दर बदलती रहती है। यदि कोई संस्था किसी लेन-देन से प्राप्त राशि को संपत्ति की बिक्री के एक वित्तीय वर्ष के भीतर किसी संपत्ति में पुनर्निवेशित कर दे, तो वह इस कर से बच सकती है। आवासीय संपत्ति की बिक्री से प्राप्त राशि को व्यावसायिक संपत्ति में निवेश नहीं किया जा सकता। धन की सुरक्षा के लिए, बैंक इस उद्देश्य से विशेष खाते खोलते हैं जिनमें संपत्ति की बिक्री से प्राप्त राशि रखी जा सकती है। पूंजीगत लाभ कर से बचने के लिए, कुछ खरीदार लेन-देन का लाभ नकद के रूप में ले लेते हैं, जिससे काले धन का लेन-देन होता है। पूंजीगत लाभ के लिए सरकार की नीतियां समय-समय पर बदलती रहती हैं, इसलिए इनके बारे में अपडेट रहना ज़रूरी है।

पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए): – एक कानूनी दस्तावेज है जो करने के अधिकारों को स्थानांतरित करने की अनुमति देता है

कानूनी दस्तावेज़ों पर किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए किसी और के हस्ताक्षर। पावर ऑफ़ अटॉर्नी तभी मान्य होती है जब वह पंजीकृत हो। अनिवासी भारतीयों के मामले में, पावर ऑफ़ अटॉर्नी स्थानीय भारतीय दूतावास कार्यालय में पंजीकृत कराई जा सकती है।

संपत्ति को पंजीकृत कराने के बजाय पावर ऑफ अटॉर्नी पर भी बेचा जा सकता है। कई सहकारी समूह आवास समितियाँ और बिल्डर फ़्लोर हैं जहाँ पंजीकरण की अनुमति नहीं है, ऐसे मामलों में संपत्ति पावर ऑफ अटॉर्नी पर बेची जाती है। ऐसी स्थिति भी हो सकती है जहाँ पंजीकरण एक निश्चित अवधि के लिए बंद हो जाता है, ऐसे मामलों में भी संपत्ति पावर ऑफ अटॉर्नी पर बेची जाती है। कभी-कभी कुछ खरीदार पंजीकरण शुल्क से बचने के लिए विक्रेता से पावर ऑफ अटॉर्नी ले लेते हैं जिससे उन्हें संपत्ति का पूर्ण स्वामित्व प्राप्त हो जाता है।

पावर ऑफ अटॉर्नी पर संपत्ति खरीदना 100% सुरक्षित नहीं है, साथ ही यदि संपत्ति पावर ऑफ अटॉर्नी पर खरीदी जाती है तो खरीदार द्वारा होम लोन का लाभ नहीं उठाया जा सकता है।

भुगतान रसीदें(Payment Receipt): ये रसीदें बिल्डर द्वारा खरीदार को जारी की जाती हैं जो बुकिंग के बदले उसे प्राप्त हुई राशि की पुष्टि करती हैं।

आवंटन पत्र(Allotment Letter): यह बिल्डर द्वारा संपत्ति के खरीदार को जारी किया गया एक दस्तावेज है जिसमें खरीदार को आवंटित की जा रही इकाई या अपार्टमेंट की संख्या और भुगतान कैसे किया जाना है, इसका विवरण दिया जाता है।

बिल्डर-क्रेता समझौता (Builder Buyer Agreement) घर खरीदार और डेवलपर के बीच एक अनिवार्य कानूनी अनुबंध होता है। यह प्राथमिक बुकिंग के मामले में सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज है, यह एक समझौता जिसमें संपत्ति की खरीद की सभी शर्तें, संपत्ति की कुल कीमत और भुगतान की समय-सारणी शामिल होती है। इस पर खरीदार और बिल्डर दोनों के हस्ताक्षर होते हैं। इसकी मूल प्रति दो प्रतियाँ होती हैं; एक बिल्डर के पास और दूसरी खरीदार के पास।

ईडब्ल्यूएस (EWS) का पूरा नाम ‘आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग’ (Economically Weaker Section’) – का अर्थ है आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग, सरकार ने कुछ समूह आवास परियोजनाओं और टाउनशिप में विशेष रूप से समाज के आर्थिक रूप से कमजोर वर्गों से संबंधित व्यक्तियों को बेचने के लिए घर बनाना अनिवार्य कर दिया है।

संपत्ति कर (Property taxe): – नियमों और विनियमों के अनुसार सरकार को कर का भुगतान किया जाता है। वर्तमान में नोएडा, ग्रेटर नोएडा, गुड़गांव और फरीदाबाद में संपत्ति कर लागू नहीं है, यह केवल दिल्ली में लागू है।

एक नई परियोजना की परिकल्पना के लिए आवश्यक दस्तावेज और बिल्डर की प्रक्रिया

एक नया प्रोजेक्ट लाने के लिए बिल्डर द्वारा अपनाए जाने वाले दस्तावेज़ और प्रक्रिया हर शहर में अलग-अलग होती है। नीचे आवश्यक दस्तावेज़ों और अपनाई जाने वाली प्रक्रिया का विवरण दिया गया है: –

गुड़गांव और फरीदाबाद: भूमि विकास एवं निर्माण प्रक्रिया

1. भूमि की पहचान और वैधानिकता की जांच (Pre-Purchase Verification)

• भूमि चयन: बिल्डर्स सबसे पहले उस कृषि भूमि (Land) की पहचान करते हैं, जिसे वे विकसित करना चाहते हैं।
• स्वामित्व की जांच (Title Search): पटवारियों की सहायता से भूमि के मालिकाना हक (Ownership) की कानूनी जांच की जाती है।
• भार-मुक्त प्रमाण (Encumbrance Free): यह पूरी तरह सुनिश्चित किया जाता है कि जमीन पर कोई पुराना विवाद, कोर्ट केस या बैंक लोन (भार) न हो।

2. भूमि अधिग्रहण और पंजीकरण (Acquisition & Registration)

• भूमि की खरीद: कानूनी रूप से संतुष्ट होने के बाद, बिल्डर ग्रामीणों (किसानों) से आपसी सहमति पर जमीन खरीदता है।
• रजिस्ट्री (Registration): इसके बाद बिल्डर उस जमीन को संबंधित तहसील कार्यालय में अपने नाम पर पंजीकृत करा लेता है।

3. सीएलयू और लाइसेंसिंग प्रक्रिया (CLU & Licensing)

• सीएलयू (CLU – Change of Land Use): चूंकि जमीन कृषि उपयोग (Agricultural) में होती है, इसलिए मास्टर प्लान के अनुसार उसे आवासीय (Residential) या वाणिज्यिक (Commercial) उपयोग में बदलने के लिए सरकार से CLU लिया जाता है।
• एलओआई (LOI – Letter of Intent): सीएलयू मिलने के बाद बिल्डर संबंधित टाउन एंड कंट्री प्लानिंग विभाग (DTCP) के पास आशय पत्र (LOI) दाखिल करता है।
• शुल्क भुगतान (Fees & Charges): प्राधिकरण द्वारा एलओआई जारी होने के बाद, बिल्डर को निर्धारित समय के भीतर लाइसेंस शुल्क के साथ EDC (एक्सटर्नल डेवलपमेंट चार्जेस) और IDC (इन्फ्रास्ट्रक्चर डेवलपमेंट चार्जेस) जमा करना होता है।
• लाइसेंस प्राप्ति: सभी सरकारी शुल्कों का भुगतान होने के बाद प्राधिकरण बिल्डर को विकास कार्य शुरू करने का आधिकारिक लाइसेंस जारी कर देता है।

4. निर्माण-पूर्व आवश्यक स्वीकृतियां और अनापत्ति प्रमाण पत्र (NOCs & Approvals)

परियोजना (Project) का निर्माण शुरू करने से पहले बिल्डर को निम्नलिखित विभागों से स्वीकृतियां लेनी अनिवार्य हैं:

जल आपूर्ति विभाग (Water Department) से पानी के कनेक्शन की मंजूरी।

भवन लेआउट अनुमोदन (Building Layout Approval): संबंधित विकास प्राधिकरण से पूरे प्रोजेक्ट के नक्शे/लेआउट की मंजूरी।

स्ट्रक्चरल अप्रूवल (Structural Approval): भूगर्भीय और संरचनात्मक विभाग से भवन की मजबूती और डिजाइन की मंजूरी।

फ्लोर प्लान अनुमोदन (Floor Plan Approval): प्रत्येक मंजिल और फ्लैट के आंतरिक नक्शे की आधिकारिक स्वीकृति।

अग्निशमन विभाग (Fire Department NOC): आग से सुरक्षा के पुख्ता इंतजामों के लिए फायर एनओसी।

पर्यावरण विभाग (Environmental Clearance): पर्यावरण पर पड़ने वाले प्रभाव की जांच और उसकी मंजूरी।

विमानन विभाग (Aviation Authority NOC): हवाई जहाजों के मार्ग में बाधा न बनने के लिए भवन की ऊंचाई (Height) की मंजूरी।

उपयोगिता विभाग (Utilities Approvals):

जल निकासी (Drainage) और विद्युत विभाग (Electricity Board) से मंजूरी।

एक बार जब बिल्डर को संबंधित प्राधिकारियों से सभी अनुमोदन मिल जाते हैं, तभी वह परियोजना का निर्माण शुरू कर सकता है, हालांकि बिल्डर्स प्राधिकारियों से एलओआई स्वीकृत होने के बाद संपत्ति की प्री-लॉन्च बिक्री शुरू कर देते हैं।

नोएडा और ग्रेटर नोएडा: नोएडा और ग्रेटर नोएडा में किसी बिल्डर द्वारा नई परियोजना शुरू करने की प्रक्रिया तुलनात्मक रूप से बहुत आसान और तेज़ है। नीचे आवश्यक दस्तावेज़ों और प्रक्रिया का विवरण दिया गया है: –

➤ संबंधित प्राधिकरण मास्टर प्लान के अनुसार ग्रामीणों से भूमि का अधिग्रहण करता है और भूमि पर कब्जा ले लेता है।

प्राधिकरण से भूमि खरीदने के लिए बाजार में निविदाएं जारी की जाती हैं।

इच्छुक बिल्डर निविदा के लिए आवेदन करते हैं और जो बिल्डर अधिकतम भुगतान करता है उसे भूमि का स्वामित्व मिल जाता है।

बिल्डर संपत्ति की अग्रिम राशि का भुगतान करता है और आवंटन पत्र प्राप्त करता है।

बिल्डर निर्धारित भुगतान योजना के अनुसार संपत्ति की शेष राशि का भुगतान करता है और भूमि को अपने नाम पर पंजीकृत करा लेता है।

संबंधित प्राधिकरण से भवन लेआउट का अनुमोदन।

भूवैज्ञानिक विभाग से भवन संरचना का अनुमोदन।

संबंधित प्राधिकरण से फर्श योजनाओं का अनुमोदन।

अग्निशमन विभाग से अनुमोदन।

पर्यावरण विभाग से अनुमोदन.

जल निकासी एवं विद्युत विभाग से अनुमोदन।

विमानन विभाग से ऊंचाई के लिए अनुमोदन।

जल विभाग से अनुमोदन

एक बार बिल्डर को संबंधित प्राधिकारियों से सभी अनुमोदन मिल जाएं, तभी वह परियोजना का निर्माण शुरू कर सकता है, हालांकि बिल्डर आवंटन पत्र प्राप्त होने के बाद संपत्ति की प्री-लॉन्च बिक्री शुरू कर देता है।

मूल्य सूची और घटक

बिल्डरों द्वारा संपत्ति की कुल लागत की गणना और अन्य शुल्कों की दरों का विवरण देते हुए मूल्य सूची प्रदान की जाती है। आधुनिक युग में बिल्डर अन्य शुल्कों को शामिल किए बिना संपत्ति का विज्ञापन करते हैं जिससे कीमत आकर्षक लगती है। मूल्य सूची में विभिन्न कारक शामिल हैं: –

मूल बिक्री मूल्य: – इसे बीएसपी के रूप में भी जाना जाता है, इसका मतलब है किसी भी प्रकार के अतिरिक्त शुल्क के बिना संपत्ति की लागत।

ईडीसी और आईडीसी: बाहरी विकास शुल्क और बुनियादी ढांचा विकास शुल्क हैं

यह शुल्क मूल रूप से सरकार द्वारा क्षेत्र के समग्र विकास जैसे सड़क, पार्क, जल निकासी व्यवस्था, सीवेज, बिजली के तार आदि के लिए लिया जाता है। यह संपत्ति के बिल्डर द्वारा खरीदार से लिया जाता है और सरकार के पास जमा किया जाता है। बिल्डर वर्तमान दरों पर EDC और IDC लेते हैं, हालाँकि सरकार द्वारा शुल्कों में किसी भी तरह के और संशोधन की स्थिति में बिल्डर को खरीदार से संशोधित शुल्क मांगने का अधिकार है। नोएडा और ग्रेटर नोएडा के अलावा भारत में सभी परियोजनाओं में EDC और IDC लिया जाता है, हालाँकि नोएडा और ग्रेटर नोएडा में जेपी की परियोजना में EDC और IDC लिया जाता है। EDC और IDC अनिवार्य शुल्क हैं।

लीज़ रेंट: – लीज़ रेंट केवल नोएडा और ग्रेटर नोएडा में ही लिया जाता है। चूँकि सभी संपत्तियाँ प्राधिकरण के पास लीज़ होल्ड पर हैं, इसलिए ये शुल्क बिल्डर द्वारा खरीदार से वसूले जाते हैं और प्राधिकरण के पास जमा किए जाते हैं। आमतौर पर लीज़ रेंट 99 वर्षों की अवधि के लिए दिया जाता है और ऐसा माना जाता है कि प्राधिकरण भविष्य में कुछ प्रावधान करेगा और मामूली शुल्क लेकर लीज़ होल्ड को फ्रीहोल्ड संपत्ति में बदल देगा। लीज़ रेंट एक अनिवार्य शुल्क है।

पीएलसी: – कॉम्प्लेक्स के सभी अपार्टमेंट प्रीमियम लोकेशन पर नहीं हैं, कुछ अपार्टमेंट दूसरों से बेहतर हैं, इसलिए अच्छी लोकेशन और खराब लोकेशन वाले अपार्टमेंट के बीच अंतर करने के लिए बिल्डर पसंदीदा लोकेशन चार्ज (पीएलसी) लेता है। पीएलसी अनिवार्य नहीं है, पीएलसी कई प्रकार के हो सकते हैं: –

फ्लोर पीएलसी: – बिल्डर निचली मंजिल पर स्थित अपार्टमेंट के लिए अतिरिक्त शुल्क लेता है। यह अवधारणा उत्तर भारत में अपनाई जा रही है, जबकि शेष भारत में ऊँची मंजिलों के लिए पीएलसी शुल्क लिया जाता है।

लैंडस्केप/गार्डन पीएलसी

कॉर्नर पीएलसी

रोड फेसिंग पीएलसी

क्लब हाउस फेसिंग पीएलसी

पेंट हाउस पीएलसी

शीर्ष तल पीएलसी

कोई विशिष्ट अद्वितीय पीएलसी

गोल्फ कोर्स फेसिंग पीएलसी

पावर बैकअप शुल्क: – अनिवार्य शुल्क हैं, बिल्डर 2 प्रकार के पावर बैकअप प्रदान करता है: –

100% पावर बैकअप: इसका मतलब है कि बिजली गुल होने की स्थिति में आप अपने सभी उपकरणों का उपयोग कर सकते हैं

विशिष्ट पावर बैकअप: इसका अर्थ है कि बिल्डर आपको 2 केवीए या 5 केवीए की ऊपरी सीमा के साथ कनेक्शन प्रदान करता है, जिससे बिजली का उपयोग सीमित हो जाता है।

दोनों ही मामलों में अलग-अलग बिजली मीटर लगाए जाते हैं, और खरीदार को बिजली की वास्तविक खपत के अनुसार भुगतान करना होता है। आमतौर पर इसका शुल्क लगभग 10 रुपये प्रति यूनिट होता है। आमतौर पर बिल्डर लग्जरी अपार्टमेंट के मामले में 100% बिजली बैकअप और किफायती अपार्टमेंट के मामले में विशिष्ट पावर बैकअप प्रदान करता है।

ईईसी EEC) यानी Electricity Extension Charge (बिजली विस्तार शुल्क) या सप्लाई अफोर्डिंग चार्ज (Supply Affording Charge): – बिजली के तार और पॉइंट बिछाने के लिए बिजली कनेक्शन शुल्क लिया जा रहा है। ईईसी अनिवार्य शुल्क है।

एफएफसी (fire fighting charges): अग्निशमन उपकरणों की स्थापना के लिए अग्निशमन शुल्क लिया जा रहा है। एफएफसी अनिवार्य शुल्क है।

कार पार्किंग शुल्क:– कार पार्किंग के लिए बिल्डर अलग से शुल्क लेता है, ये विभिन्न प्रकार के होते हैं

कार पार्किंग शुल्क के बारे में बात करें तो, ज़्यादातर परियोजनाओं में कार पार्किंग खरीदना अनिवार्य है। आलीशान परियोजनाओं में अनिवार्य कार पार्किंग की संख्या आवास के प्रकार और अपार्टमेंट के आकार पर निर्भर करती है। आमतौर पर विला या स्वतंत्र फ्लोर के मामले में, कार पार्किंग का शुल्क कीमतों में शामिल होता है।

➤कवर्ड कार पार्किंग:- इसका मतलब है बेसमेंट क्षेत्र में कार पार्किंग।

खुली कार पार्किंग(Open Car Parking):– इसका अर्थ है जमीन की सतह पर कार पार्किंग।

➤स्टिल्ट कार पार्किंग: – यह भूतल पर एक प्रकार की ढकी हुई कार पार्किंग व्यवस्था है, क्योंकि भवन के भूतल पर अपार्टमेंट नहीं हैं।

बैक टू बैक पार्किंग: कुछ स्थानों पर बैक टू बैक पार्किंग की भी व्यवस्था है।

परियोजना जिसमें पार्किंग क्षेत्र की लंबाई बढ़ा दी गई है, जिससे 2 कारों को एक ही स्थान पर पार्क करने की अनुमति मिलती है, यह एक लागत प्रभावी कार पार्किंग है यदि आप इसकी तुलना दो कार पार्किंग खरीदने से करते हैं लेकिन यह आपको परेशानी भी देता है यदि आप कार को पीछे वाली पार्किंग से बाहर निकालना चाहते हैं।

क्लब शुल्क: इन्हें सीएमआरसी यानी क्लब सदस्यता पंजीकरण शुल्क भी कहा जाता है। ये क्लब सदस्यता के लिए एकमुश्त शुल्क हैं। क्लब शुल्क परियोजना के अनुसार अनिवार्य या गैर-अनिवार्य हो सकते हैं। कुछ अच्छे क्लब हाउसों में वार्षिक शुल्क भी देय होता है। क्लब की सदस्यता बेची नहीं जा सकती।

केंद्रीकृत संचार शुल्क: कभी-कभी कुछ बिल्डर्स EPABX के लिए ये शुल्क लेते हैं

सिस्टम, फ़ोन लाइन आदि।

आईएफएमएस(Integrated Financial Management System): – ब्याज मुक्त रखरखाव सुरक्षा जमा, भविष्य में परियोजना के प्रमुख रखरखाव के लिए रखी गई एक निधि है। यह एकमुश्त अनिवार्य शुल्क है जिसका भुगतान किया जाना है। इससे प्राप्त धनराशि बैंक खाते में जमा कर दी जाती है, लेकिन परिसर के निवासियों को इस पर मिलने वाला ब्याज नहीं मिलता। प्रमुख रखरखाव, जैसे कि पावर बैकअप जनरेटर की खराबी, भवन परिसर या भवन के अग्रभाग में की जाने वाली कोई भी बड़ी मरम्मत, आदि, में शामिल हैं।

आईबीएमएस :इंटीग्रेटेड बिल्डिंग मैनेजमेंट सिस्टम (Integrated Building Management System – IBMS):: ब्याज वहन रखरखाव सुरक्षा जमा का उपयोग आईएफएमएस के समान ही उद्देश्य के लिए किया जाता है, यह भी एक अनिवार्य शुल्क है, एकमात्र अंतर यह है कि आईबीएमएस के मामले में निवासी को बैंक में जमा धन पर ब्याज का लाभ मिलता है।

मासिक रखरखाव शुल्क: ये वे शुल्क हैं जो निवासियों द्वारा कब्जा मिलने के बाद चुकाए जाते हैं।

संपत्ति का मूल्य दिया जाता है; यह एक अनिवार्य शुल्क है और मासिक आधार पर भुगतान किया जाता है। इससे प्राप्त धनराशि का उपयोग परिसर के नियमित रखरखाव, जैसे गार्ड, इलेक्ट्रीशियन, प्लंबर, माली का वेतन या अन्य आवर्ती रखरखाव गतिविधियों के लिए किया जाता है। एक किफायती परियोजना के लिए यह शुल्क लगभग ₹1.25 से ₹1.75 प्रति वर्ग फुट है, जबकि एक लक्जरी परियोजना के लिए यह ₹3 से ₹5 प्रति वर्ग फुट तक हो सकता है।

बिल्डर आमतौर पर ये शुल्क 1 से 3 साल के लिए अग्रिम रूप से लेता है, क्योंकि एक बार संपत्ति का कब्ज़ा मिल जाने के बाद, पूरा परिसर आबाद नहीं होता और जो लोग स्थानांतरित नहीं हुए हैं, उनसे पैसा वसूलना एक समस्या बन जाता है (कुछ मामलों में, संपत्ति के खरीदार स्थानांतरित नहीं होना चाहते क्योंकि वे एनआरआई या निवेशक होते हैं)। 100% अधिभोग के बिना पूरे परिसर के नियमित और अच्छे रखरखाव को सुनिश्चित करने के लिए, बिल्डर ये शुल्क अग्रिम रूप से लेते हैं।

एक बार विकसित हो जाने के बाद, बिल्डर द्वारा एक संपत्ति प्रबंधन कंपनी के माध्यम से पहले 1 से 2 वर्षों तक इसका रखरखाव किया जाता है, कार्यकाल पूरा होने के बाद बिल्डर परियोजना के रखरखाव का कार्य आरडब्ल्यूए (रेजिडेंट वेलफेयर एसोसिएशन) को सौंप देता है और आईएफएमएस/आईबीएमएस तथा मासिक रखरखाव के सभी फंड भी सौंप देता है, हस्तांतरण के बाद आरडब्ल्यूए यह निर्णय लेता है कि वे परिसर के रखरखाव के बारे में कैसे आगे बढ़ना चाहते हैं।

विविध शुल्क: – मूल्य संवर्धन शुल्क जैसे पाइप गैस आपूर्ति आदि।

टेरेस शुल्क/लॉन शुल्क: – बिल्डर द्वारा लॉन और टेरेस वाले विशेष अपार्टमेंट, आमतौर पर ये शुल्क मूल बिक्री मूल्य का 50% होते हैं।

विलंबित भुगतान शुल्क: यदि अपार्टमेंट का खरीदार बिल्डर द्वारा मांगी गई किस्त की राशि के भुगतान में कोई देरी करता है, तो बिल्डर अवैतनिक राशि पर ब्याज लगाता है जो सामान्यतः 18% प्रति वर्ष का साधारण ब्याज होता है।

कब्जे में देरी के लिए जुर्माना: अगर बिल्डर तय समय में संपत्ति का कब्जा नहीं देता है, तो उसे खरीदार को जुर्माना देना पड़ता है। आमतौर पर यह जुर्माना लगभग 5 रुपये से 10 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह होता है। हाल ही में कुछ बिल्डरों ने बढ़ते जुर्माने की व्यवस्था शुरू की है, यानी देरी बढ़ने के साथ-साथ जुर्माना राशि भी बढ़ती जाती है। यही नियम संपत्ति के खरीदार पर भी लागू होते हैं

जब संपत्ति पंजीकरण के लिए तैयार हो जाती है, तो बिल्डर से संपत्ति का कब्ज़ा नहीं लिया जाता। इस स्थिति में, बिल्डर को खरीदार की संपत्ति रद्द करने का भी अधिकार है।

स्थानांतरण शुल्क: – ये शुल्क बिल्डर से लिया जाता है यदि संपत्ति का खरीदार चाहता है

कब्जे से पहले अपनी संपत्ति किसी और को बेचने के लिए, जिसे प्रशासनिक शुल्क भी कहा जाता है, यह संपत्ति दर संपत्ति भिन्न होता है, आम तौर पर यह लगभग 50/- से 100/- रुपये प्रति वर्ग फीट होता है। निवेशकों को बढ़ावा देने के लिए कभी-कभी कुछ बिल्डर पहले “एक से दो” हस्तांतरण मुफ्त रखते हैं, दूसरी ओर कुछ बिल्डर संपत्ति के मूल्य का 30% से 40% प्राप्त नहीं होने तक संपत्ति के हस्तांतरण की अनुमति नहीं देते हैं या कुछ मामलों में वे एक विशेष अवधि के लिए संपत्ति के हस्तांतरण की अनुमति नहीं देते हैं, उदाहरण के लिए, एक वर्ष तक हस्तांतरण की अनुमति नहीं है।

अग्रिम भुगतान पर ब्याज: – कुछ बिल्डर्स विशेष रूप से डीएलएफ अपने खरीदारों को साधारण ब्याज देते हैं

अगर वे किस्त का अग्रिम भुगतान कर दें, तो यह ब्याज दर अतिरिक्त भुगतान पर लगभग 13% प्रति वर्ष होती है।

समय पर भुगतान छूट: इसे टीपीआर भी कहा जाता है। इसे 2008-2009 की मंदी के दौर में शुरू किया गया था। टीपीआर का मुख्य उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि संपत्ति का खरीदार अपनी सभी किश्तें समय पर चुकाए। टीपीआर मूलतः दो तरह से दिया जाता है।

हर किस्त पर यानी समय पर किस्त चुकाने पर हर किस्त पर TPR मिलता है। इसका फायदा यह है कि अगर खरीदार समय पर सभी किस्तें नहीं चुका पाता है, तो उसे जुर्माना नहीं देना पड़ता, बल्कि उसे उस किस्त पर TPR मिलता है जो वह समय पर चुकाता है।

➤ अंतिम किस्त पर छूट, यानी पूरी टीपीआर, अगर बिल्डर को सभी किस्तें समय पर चुका दी जाती हैं, तो अंतिम किस्त में समायोजित कर दी जाएगी। यहाँ, अगर खरीदार समय पर कोई किस्त नहीं चुका पाता है, तो पूरी टीपीआर वापस ले ली जाती है।

टीपीआर(Third-Party Repair) सामान्यतः संपत्ति की लागत का लगभग 5 से 10% होता है।

बेसमेंट भंडारण शुल्क: यह बेसमेंट में भंडारण स्थान के लिए एक वैकल्पिक शुल्क है, यह लगभग 2000 रुपये प्रति वर्ग फीट है।

स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क: ये खरीदार द्वारा भुगतान किए जाने वाले शुल्क हैं

संपत्ति का कब्ज़ा लेने के लिए सरकार से संपर्क करें; अलग-अलग शहरों में पंजीकरण शुल्क अलग-अलग हैं। सरकार समय-समय पर इन शुल्कों में बदलाव करती रहती है। पंजीकरण के समय लागू शुल्क खरीदार को वहन करना होगा। कुछ शहरों के वर्तमान शुल्क नीचे दिए गए हैं (24/05/2009): –

गुड़गांव एवं फ़रीदाबाद:-

पुरुष आवेदक के मामले में संपत्ति की लागत का 7%।

संयुक्त आवेदक (पुरुष एवं महिला) के मामले में संपत्ति की लागत का 6%।

महिला आवेदक के मामले में संपत्ति की लागत का 5%।

नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा:-

➤ आवेदक के लिंग पर ध्यान दिए बिना संपत्ति की लागत का 5%।

गाजियाबाद:-

➤ पुरुष आवेदक के मामले में संपत्ति की लागत का 7%।

➤ महिला आवेदक के मामले में संपत्ति की लागत का 5%।

हालांकि कई क्षेत्रों में सरकार ने पंजीकरण पर छूट का लाभ उठाने के लिए महिलाओं के लिए संपत्ति की कीमत की एक सीमा तय की है, जो लगभग 10 लाख रुपये है, यानी अगर कोई महिला 10 लाख रुपये से अधिक की संपत्ति खरीदती है, तो भी उसे पंजीकरण शुल्क की ऊपरी स्लैब का भुगतान करना होगा।

पंजीकरण के लिए आवश्यक दस्तावेज:-

आवश्यक राशि के स्टाम्प पेपर पर बिक्री विलेख।

प्रत्येक क्रेता के दो पासपोर्ट आकार के फोटो।

बिल्डर द्वारा जारी संपत्ति के सभी मूल दस्तावेज।

प्रत्येक आवंटी का पहचान पत्र एवं पता प्रमाण मूल रूप में (पंजीकरण के समय) फोटोकॉपी के साथ प्रस्तुत किया जाना चाहिए, अर्थात पासपोर्ट/वोटर आईडी कार्ड/ड्राइविंग लाइसेंस/पैन कार्ड।

यदि आवंटी(यों) का प्रतिनिधित्व अटॉर्नी के माध्यम से किया जा रहा है: विधिवत स्टाम्पयुक्त एवं पंजीकृत विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी।

पंजीकरण शुल्क: पंजीकरण के समय 15,000 रुपये नकद देय होंगे।

अन्य आकस्मिक व्यय: पंजीकरण के समय 12,000/- रुपये नकद देय होंगे।

➤ रखरखाव एजेंसी से एनओसी (अनापत्ति प्रमाण पत्र)।

सर्किल रेट: ये वे न्यूनतम दरें हैं जिन पर किसी विशेष क्षेत्र में संपत्ति का पंजीकरण किया जाता है; सरकार ने शहर के भीतर विशिष्ट इलाकों के लिए सर्किल रेट तय किए हैं। सर्किल रेट जितना ज़्यादा होगा, काले और सफेद धन का मिश्रण उतना ही कम होगा। संपत्ति की वास्तविक बिक्री दर (बड़े बिल्डरों की संपत्तियों को छोड़कर) आमतौर पर सर्किल रेट से बहुत ज़्यादा होती है, जिससे काले धन का लेन-देन होता है। सरकार की बदलती नीतियों के साथ, यह उम्मीद की जा रही है कि 10-15 सालों में संपत्ति की वास्तविक बिक्री दर सर्किल रेट के बराबर हो जाएगी, जिससे भविष्य में कोई काला धन लेन-देन नहीं होगा।

भुगतान अनुसूची एवं प्रकार

बिल्डर द्वारा भुगतान अनुसूची प्रदान की जाती है, जिसमें खरीदार को संपत्ति के लिए भुगतान कैसे करना है और अन्य शुल्क किस चरण में खरीदार को देय हैं, इसका विवरण दिया जाता है। भुगतान अनुसूची के विभिन्न प्रकार इस प्रकार हैं: –

टाइम लिंक भुगतान योजना (टीएलपी): यह एक भुगतान योजना है जो सामान्यतः एक निश्चित अवधि में फैली होती है।

3 साल की अवधि। संपत्ति के खरीदार को बिल्डर द्वारा दिए गए शेड्यूल के अनुसार संपत्ति का भुगतान करना होता है। संपत्ति का निर्माण हो रहा हो या नहीं, खरीदार को भुगतान करना ही पड़ता है। 2008-2009 की मंदी के दौरान, ज़्यादातर बिल्डरों ने इस भुगतान योजना को वापस ले लिया क्योंकि बैंकों ने इस तरह की भुगतान योजना वाली परियोजनाओं के लिए धन देना बंद कर दिया था। यह खरीदार के लिए एक जोखिम भरी भुगतान योजना है, लेकिन बिल्डरों के लिए एक बहुत ही सुविधाजनक योजना है क्योंकि उन्हें परियोजना के निर्माण की परवाह किए बिना संपत्ति के खरीदारों से भुगतान मिल रहा है।

निर्माण लिंक भुगतान योजना (सीएलपी): यह भुगतान योजना भी आम तौर पर विभिन्न चरणों में विभाजित होती है।

3 साल की अवधि के लिए, लेकिन चूँकि यह निर्माण से जुड़ा है, यह तब तक जारी रहता है जब तक संपत्ति का निर्माण पूरा नहीं हो जाता। संपत्ति के खरीदार को संपत्ति के निर्माण के अनुसार भुगतान करना होता है, हालाँकि अधिकांश परियोजनाओं में पहला 20%-30% भुगतान समय से जुड़ा होता है, जो एक उद्योग मानक है। यह खरीदार द्वारा सबसे अधिक इस्तेमाल की जाने वाली भुगतान योजना है क्योंकि इसमें जोखिम सबसे कम होता है क्योंकि निर्माण न होने पर खरीदार को भुगतान करने की आवश्यकता नहीं होती है। यह भुगतान योजना बिल्डर को निर्माण में तेजी लाने के लिए भी बाध्य करती है क्योंकि वह खरीदार से तब तक कोई पैसा नहीं मांग सकता जब तक कि परियोजना का निर्माण चरण पूरा नहीं हो जाता।

डाउन पेमेंट प्लान (डीपी): – इस भुगतान योजना में संपत्ति की लागत का 95% भुगतान समय सीमा के भीतर किया जाता है।

प्रोजेक्ट में बुकिंग के 30 से 45 दिन के भीतर भुगतान किया जाता है और शेष 5% का भुगतान कब्जे के समय किया जाता है। इस भुगतान योजना को प्रोत्साहित करने के लिए सभी बिल्डर 7% से 15% तक की आकर्षक डाउन पेमेंट छूट देते हैं। छूट का प्रतिशत परियोजना की निर्माण स्थिति और बिल्डर की वित्तीय आवश्यकता पर निर्भर करता है। यह सबसे जोखिम भरी भुगतान योजना है क्योंकि संपत्ति की 95% लागत बिना किसी निर्माण के बिल्डर तक पहुँच जाती है। 2008-2009 की मंदी के दौरान अधिकांश बिल्डरों ने इस भुगतान योजना को वापस ले लिया क्योंकि बैंकों ने इस प्रकार की भुगतान योजना के लिए धन देना पूरी तरह से बंद कर दिया था। कई परियोजनाएँ ऐसी हैं जिनमें बैंक केवल सीएलपी मामले में ही धन देते हैं और डीपी मामले में तब तक नहीं जब तक निर्माण एक विशेष चरण तक नहीं पहुँच जाता।

फ्लेक्सी भुगतान योजना:– यह एक भुगतान योजना है जो सीएलपी और डीपी के बीच है, सामान्यतः यह भुगतान

यह योजना 3 वर्षों की अवधि में फैली हुई है, लेकिन चूँकि यह निर्माण से भी जुड़ी है, इसलिए यह तब तक चलती है जब तक संपत्ति का निर्माण पूरा नहीं हो जाता। इस भुगतान योजना में, संपत्ति की कीमत का लगभग 40% बुकिंग के 30 से 45 दिनों के भीतर चुकाया जाता है और शेष 60% निर्माण के अनुसार अलग-अलग होता है। इसे प्रोत्साहित करने के लिए, बिल्डर्स 3.5% से 7.5% तक की आकर्षक फ्लेक्सी भुगतान छूट देते हैं। इस भुगतान योजना में सीएलपी से ज़्यादा जोखिम है, लेकिन डीपी से कम जोखिम है।

सबवेंशन भुगतान योजना: सबवेंशन का अर्थ है वित्तीय सहायता; यह सबसे सुरक्षित भुगतान है

इस योजना में तीन पक्ष शामिल होते हैं: खरीदार, बिल्डर और बैंक। बैंक तभी शामिल होता है जब परियोजना 100% सुरक्षित हो। इसे नो ईएमआई योजना के नाम से भी जाना जाता है। यह भुगतान योजना आमतौर पर किसी विशेष तिथि तक या कब्ज़ा मिलने तक नो ईएमआई के साथ आती है।

यह कैसे काम करता है:-

➤ बुकिंग के समय खरीदार से संपत्ति की लागत का 15% योगदान लिया जाता है।

➤ बैंक संपत्ति की लागत का 80% योगदान देता है जिसके लिए योजना में प्रतिबद्ध अवधि के लिए खरीदार द्वारा कोई ईएमआई/ब्याज का भुगतान नहीं किया जाता है; इस पर अर्जित ईएमआई/ब्याज का भुगतान बिल्डर द्वारा बैंक को किया जाता है।

➤बुकिंग के समय खरीदार से संपत्ति की लागत का 5% योगदान लिया जाता है और पूरे ऋण के लिए उसकी ईएमआई शुरू हो जाती है।

इस योजना के लिए पात्र होने के लिए खरीदार को होम लोन लेना होगा, हालाँकि योजना की अवधि के दौरान खरीदार को बैंक को ईएमआई या ब्याज के रूप में कुछ भी भुगतान करने की आवश्यकता नहीं होती है। यह सबसे सुरक्षित भुगतान योजना है क्योंकि बैंक केवल तभी इसमें शामिल होता है जब परियोजना 100% सुरक्षित हो।

बिल्डर्स आमतौर पर इस भुगतान योजना का उपयोग बिक्री तकनीक के रूप में करते हैं, साथ ही कुछ बिल्डर अलग-अलग संपत्ति दरें वसूलते हैं यदि खरीदार इस भुगतान योजना का विकल्प चुनना चाहता है, तो कृपया ध्यान दें कि खरीदार को इस योजना के तहत बुकिंग के लिए संपत्ति की लागत का केवल 15% की आवश्यकता होती है, लेकिन इस भुगतान योजना के लिए गृह ऋण लेना अनिवार्य है और खरीदार को संपत्ति के खिलाफ आवश्यक गृह ऋण की राशि के लिए पात्र होना चाहिए।

सुनिश्चित वापसी भुगतान योजना: – यह भुगतान योजना एक बिक्री तकनीक है जिसका उपयोग ग्राहक द्वारा किया जाता है।

बिल्डर अपनी बिक्री बढ़ाने के लिए या कभी-कभी जब बिल्डर आर्थिक तंगी से जूझ रहा होता है और उसे तुरंत पैसों की ज़रूरत होती है, तो बिल्डर से पैसे उधार लेने की सलाह ली जाती है। यह डाउन पेमेंट प्लान की तरह ही है, जिसमें प्रॉपर्टी बुकिंग के 30-45 दिनों के अंदर 95% भुगतान करना होता है, लेकिन बिल्डर डाउन पेमेंट पर कोई छूट नहीं देता और प्रॉपर्टी की कीमत CLP प्लान के मुताबिक होती है। डाउन पेमेंट पर छूट के बजाय, बिल्डर खरीदार को एक निश्चित अवधि (आमतौर पर लगभग 2 साल) के लिए सुनिश्चित रिटर्न देता है। उदाहरण के लिए, अगर प्रॉपर्टी की कीमत 10 लाख रुपये है और सुनिश्चित रिटर्न 12% प्रति वर्ष (दो साल के लिए) यानी 1% प्रति माह है, तो प्रॉपर्टी के खरीदार को दो साल तक 10,000 रुपये प्रति माह मिलेंगे।

यह भुगतान योजना खरीदार को किसी वित्तीय लाभ के बजाय अधिक वित्तीय स्वतंत्रता प्रदान करती है, क्योंकि डाउन पेमेंट पर छूट कमोबेश सुनिश्चित रिटर्न के बराबर होती है।

जहाँ तक होम लोन के लिए बैंक अनुमोदन का प्रश्न है, सबसे पहले सीएलपी योजना को मंजूरी दी जाती है, फिर टीएलपी और फ्लेक्सी और फिर डीपी को मंजूरी दी जाती है। किसी भी मामले में सबवेंशन भुगतान योजना बैंक से जुड़ी होती है और सुनिश्चित रिटर्न भुगतान योजना आमतौर पर होम लोन के बिना होती है। कुछ परियोजनाएँ ऐसी भी हो सकती हैं जिन्हें बैंक से केवल सीएलपी में ही मंजूरी मिलती है।

एक कर्मचारी के लिए प्रमुख विकास कारक

➤लगातार प्रदर्शन: बिक्री के साथ-साथ, बिक्री कैसे की जाती है, यह भी एक कर्मचारी के विकास के लिए एक बहुत ही महत्वपूर्ण मानदंड है, अर्थात मासिक आधार पर बिक्री की स्थिरता, बेची गई संपत्तियों की संख्या, बेची गई संपत्ति का प्रकार और ग्राहकों की सेवा का प्रकार।

बाजार मूल्यांकन:– यह आपकी बिक्री बढ़ाने के लिए सबसे महत्वपूर्ण उपकरणों में से एक है, बाजार मूल्यांकन से हमारा तात्पर्य है-

आपको विभिन्न बिल्डरों की सभी वर्तमान परियोजनाओं, उनके मूल्य निर्धारण और आकार के बारे में पता होना चाहिए, चाहे हम परियोजना को बेच रहे हों या नहीं।

आपको विभिन्न बिल्डरों द्वारा निकट भविष्य में आने वाली विभिन्न परियोजनाओं के बारे में भी जानकारी होनी चाहिए।

आपको रियल एस्टेट क्षेत्र से संबंधित सभी नए घटनाक्रमों और समाचारों से अवगत होना चाहिए।

बाजार मूल्यांकन करके हम निम्नलिखित प्रश्न का उत्तर देने की स्थिति में होंगे: –

कौन सी परियोजना बेचनी है और हम किसी विशेष परियोजना को क्यों बेचते हैं।

कौन सी परियोजना नहीं बेचनी चाहिए और किसी विशेष परियोजना को क्यों नहीं बेचना चाहिए।

किस पर ध्यान केंद्रित करें – अधिक बिक्री या प्रति सौदा अधिक राजस्व।

रियल एस्टेट से संबंधित विभिन्न इंटरनेट साइटों पर खुद को पंजीकृत करके, समाचार पत्र को नियमित रूप से पढ़कर, विशेष रूप से रियल एस्टेट से संबंधित शनिवार और रविवार के समाचार पत्र को पढ़कर और खुद को विभिन्न बिल्डरों और रियल एस्टेट एजेंटों के साथ एक खरीदार के रूप में पंजीकृत कराकर बाजार मूल्यांकन को बढ़ाया जा सकता है।

एक मजबूत बाजार मूल्यांकन करके आप हमेशा बाजार में उपलब्ध विभिन्न परियोजनाओं की तुलना कर सकते हैं, जिससे खरीदार को आपसे संपत्ति खरीदने में अधिक आराम और विश्वास मिलेगा।

प्रतिस्पर्धा विश्लेषण: यह भी बिक्री बढ़ाने के लिए एक बहुत ही महत्वपूर्ण उपकरण है, आप

आपको पूरे उद्योग में अपने प्रतिस्पर्धियों और अपने विशेष प्रोजेक्ट के लिए अपने प्रतिद्वंद्वी के बारे में हमेशा जागरूक रहना चाहिए। यदि आप दोनों चीजों के बारे में जानते हैं, तो यदि आपका खरीदार आपके प्रतिद्वंद्वी से टकराता है, तो आप खरीदार को संभालने के लिए बेहतर तैयार होंगे क्योंकि आप अपने प्रतिद्वंद्वी की ताकत और कमजोरियों से अवगत हैं और आप अपने खरीदार को तदनुसार संभाल सकते हैं। यह आपको यह जवाब देने में भी मदद करता है कि क्या बेचना है और क्या नहीं, जैसा कि विपणन मूल्यांकन के मामले में, प्रतिस्पर्धा विश्लेषण भी अचल संपत्ति से संबंधित विभिन्न इंटरनेट साइटों के साथ खुद को पंजीकृत करके, समाचार पत्र के नियमित पढ़ने, विशेष रूप से शनिवार और रविवार को अचल संपत्ति से संबंधित समाचार पत्र पढ़ने और खुद को विभिन्न बिल्डरों और रियल एस्टेट एजेंटों के साथ एक खरीदार के रूप में पंजीकृत करके किया जा सकता है।

ग्राहक सेवा: बिक्री के बाद ग्राहक कितने खुश हैं, यह बहुत महत्वपूर्ण है

कर्मचारी विकास के लिए मानदंड के अलावा, यह आपकी बिक्री बढ़ाने में भी मदद करता है क्योंकि अगर आपका ग्राहक आपकी सेवाओं से संतुष्ट है, तभी वह आपको रेफरेंस देगा। आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि आप अपने ग्राहक से की गई हर प्रतिबद्धता का सम्मान करें और किसी भी समस्या के मामले में ग्राहक के साथ विशेष व्यवहार करें। अच्छी ग्राहक सेवा संग्रह बढ़ाने में भी मदद करती है।

व्यावहारिक रूप से, कभी-कभी आप ऐसी स्थिति में आ सकते हैं जहाँ आपका खरीदार समस्या में हो और आपके पास उसकी समस्या का कोई समाधान न हो। सुनिश्चित करें कि आप अपने खरीदार को पूरी स्थिति स्पष्ट रूप से बताएँ क्योंकि आपके भरोसे के कारण ही खरीदार ने संपत्ति खरीदी है। अपने ग्राहक के कॉल या ईमेल को कभी भी नज़रअंदाज़ न करें। अगर किसी कारणवश आप ग्राहक के कॉल का जवाब नहीं दे पा रहे हैं या ईमेल का जवाब नहीं दे पा रहे हैं, तो समय रहते अपने ग्राहक से संपर्क ज़रूर करें।

ग्राहकों की समस्याओं का प्रभावी समाधान एवं संतुष्टि

समाधान बेचना ग्राहक सेवा का एक एकीकृत हिस्सा है क्योंकि कभी-कभी खरीदार को विभिन्न समस्याओं का सामना करना पड़ता है, उदाहरण के लिए बिल्डर द्वारा गलत आवंटन, ब्याज माफी, दस्तावेजों में कोई देरी, कीमतों में परिवर्तन, आकार में परिवर्तन, आकार लेआउट योजना में परिवर्तन, कर्मचारी द्वारा अनजाने में गलत प्रतिबद्धता आदि। इसलिए कर्मचारी को विभिन्न विकल्पों का सुझाव देकर ग्राहक को 100% संतुष्टि सुनिश्चित करने की आवश्यकता है।

ऐसी स्थिति में रियल एस्टेट सलाहकार या कर्मचारी का दायित्व है कि वह ग्राहक की समस्या को धैर्यपूर्वक सुने, सभी तथ्यों की जाँच करे और उपलब्ध विकल्पों के आधार पर उचित एवं व्यावहारिक समाधान प्रस्तुत करे। पारदर्शिता, ईमानदारी और सकारात्मक संवाद के माध्यम से ग्राहक का विश्वास बनाए रखना तथा उसे संतुष्ट करना ही उत्कृष्ट ग्राहक सेवा की पहचान है।

➤दस्तावेजीकरण और ऑर्डर रिकॉर्डिंग कर्मचारी को यह सुनिश्चित करना होगा कि वे कंपनी द्वारा निर्धारित प्रक्रिया का सख्ती से पालन करें।

सीआरएम प्रबंधन कर्मचारी को यह सुनिश्चित करना होगा कि वे कंपनी द्वारा निर्धारित प्रक्रिया का सख्ती से पालन करें।

बातचीत कौशल: हम जिस तरह के काम में लगे हैं, उसके लिए बहुत अच्छी बातचीत की आवश्यकता है

कौशल, भावना बातचीत का दुश्मन है, आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि जब भी आप खरीदार को एक विशेष सेवा दे रहे हैं तो आप उसके लिए अतिरिक्त शुल्क लेते हैं या यदि हमारे पास कोई ऐसा उत्पाद है जिसमें हमारे पास ब्रोकरेज या इन्वेंट्री का एकाधिकार है तो आप खरीदार से अतिरिक्त शुल्क लेते हैं।

जो व्यक्ति संपत्ति खरीद रहा है, वह जीवन भर का निवेश कर रहा है, इसलिए आपको खरीदार के साथ बातचीत करते समय बहुत सावधान रहना होगा, एक खरीदार हमेशा कहेगा कि उसे आपके द्वारा दी गई कीमत से बेहतर कीमत मिल रही है, ऐसे में आपको अपने बाजार और प्रतिस्पर्धा विश्लेषण को उपयोग में लाना होगा।

पहल, नवाचार, सीखने की प्रवृत्ति, टीम भावना, ईमानदारी और साहस अन्य महत्वपूर्ण कारक हैं।

अनुशासन: कर्मचारी को यह सुनिश्चित करना होगा कि वे कंपनी द्वारा निर्धारित प्रक्रिया का सख्ती से पालन करें, तथा मोबाइल एवं वाहन प्रतिपूर्ति, एचआरआईएस और कैब बुकिंग की प्रक्रियाओं का भी पालन करें।

निष्कर्ष

यह हिंदी रियल एस्टेट प्रशिक्षण मॉड्यूल श्री नवनीत श्रीवास्तव जी द्वारा गहन अध्ययन, विस्तृत शोध, व्यावहारिक अनुभव, सूझ-बूझ तथा वर्षों से अर्जित ज्ञान के आधार पर तैयार किया गया है। इस मॉड्यूल में दी गई जानकारी मुख्य रूप से भारत में लागू रियल एस्टेट व्यवस्था, संपत्तियों तथा उनसे संबंधित प्रक्रियाओं को सरल और सहज भाषा में समझाने के उद्देश्य से प्रस्तुत की गई है।

हमारा प्रयास है कि प्रत्येक पाठक—चाहे वह विद्यार्थी हो, नया रियल एस्टेट एजेंट, निवेशक, संपत्ति सलाहकार या आम नागरिक—रियल एस्टेट के मूल सिद्धांतों से लेकर व्यावहारिक पहलुओं तक का ज्ञान आसानी से प्राप्त कर सके।

यदि आप रियल एस्टेट के बारे में विस्तृत जानकारी, व्यावहारिक प्रशिक्षण (Practical Knowledge) और विशेषज्ञ मार्गदर्शन प्राप्त करना चाहते हैं, तो हमारी वेबसाइट पर विजिट करें तथा हमारे प्रशिक्षण कार्यक्रम से जुड़ें।

वेबसाइट: www.adorationrealtors.com
संपर्क: 8800241368

ज्ञान ही सफलता की पहली सीढ़ी है। सही जानकारी, सही निर्णय और सही मार्गदर्शन आपको रियल एस्टेट के क्षेत्र में आत्मविश्वास के साथ आगे बढ़ने में सहायता प्रदान करते हैं।

डिस्क्लेमर (अस्वीकरण)

इस प्रशिक्षण मॉड्यूल में दी गई सभी जानकारी लेखक के अध्ययन, शोध, व्यावहारिक अनुभव तथा उपलब्ध सार्वजनिक स्रोतों के आधार पर केवल शैक्षणिक एवं जागरूकता के उद्देश्य से प्रस्तुत की गई है।

रियल एस्टेट से संबंधित नियम, कानून, सरकारी नीतियाँ, कर व्यवस्था, RERA के प्रावधान तथा अन्य वैधानिक प्रक्रियाएँ समय-समय पर परिवर्तित हो सकती हैं। इसलिए किसी भी प्रकार की संपत्ति खरीदने, बेचने, निवेश करने, लीज़, रजिस्ट्री या अन्य कानूनी एवं वित्तीय निर्णय लेने से पहले संबंधित विभाग, अधिकृत विशेषज्ञ, अधिवक्ता, चार्टर्ड अकाउंटेंट अथवा RERA पंजीकृत सलाहकार से परामर्श अवश्य करें।

इस मॉड्यूल का उद्देश्य किसी विशेष परियोजना, संपत्ति, निवेश योजना या वित्तीय लाभ की गारंटी देना नहीं है। किसी भी प्रकार के निवेश, खरीद-फरोख्त या व्यावसायिक निर्णय से होने वाले लाभ, हानि या विवाद के लिए लेखक, श्री नवनीत श्रीवास्तव, अथवा Adoration Realtors उत्तरदायी नहीं होंगे।

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