प्रॉपर्टी खरीदते समय केवल कागजी दस्तावेजों की जांच करना ही पर्याप्त नहीं है। किसी संपत्ति का Clear Title होने के साथ-साथ उसकी Ground Verification, Master Plan, Land Use और सरकारी रिकॉर्ड की जांच करना भी बेहद जरूरी है। यही सावधानी खरीदार को भविष्य में होने वाले कोर्ट-कचहरी के विवाद और वित्तीय नुकसान से बचा सकती है।
सबसे पहले किसी अनुभवी Property Advocate से Sub-Registrar Office (SRO) के रिकॉर्ड में प्रॉपर्टी का पुराना इतिहास चेक करवाना चाहिए। सामान्यतः 13 से 30 वर्षों तक की Title History की जांच की जाती है। इसके साथ ही Title Search Report के माध्यम से यह देखा जाता है कि वर्तमान मालिक तक संपत्ति का मालिकाना हक सही तरीके से कैसे पहुंचा है और बीच में कोई विवाद या कमी तो नहीं है।
इसके बाद Encumbrance Certificate (EC) की जांच करनी चाहिए। EC से संपत्ति पर दर्ज लोन, मॉर्गेज या अन्य रजिस्टर्ड भार और लेन-देन की जानकारी मिल सकती है। साथ ही Mother Deed से लेकर वर्तमान मालिक तक सभी Link Deeds की पूरी Chain देखना जरूरी है। उदाहरण के लिए A से B, B से C और फिर C से वर्तमान मालिक तक सभी दस्तावेजों की कड़ी स्पष्ट होनी चाहिए। किसी महत्वपूर्ण Link Deed के गायब होने पर मालिकाना हक की जांच और भी जरूरी हो जाती है।
इसके अलावा Mutation यानी दाखिल-खारिज की स्थिति भी देखनी चाहिए। संबंधित नगर निगम या राजस्व रिकॉर्ड में वर्तमान मालिक का नाम दर्ज है या नहीं, इसकी जांच करें। साथ ही Property Tax, Electricity और Water Bills की नवीनतम रसीदें देखकर यह सुनिश्चित करें कि कोई पुराना बकाया तो नहीं है।
कागजी दस्तावेजों के साथ-साथ Master Plan और Land Use & Zoning की जांच करना भी बहुत महत्वपूर्ण है। संबंधित Local Development Authority, जैसे DDA, GMADA, HUDA आदि के Master Plan में यह देखना चाहिए कि जमीन का उपयोग Residential, Agricultural, Green Belt, Sports या Recreation Zone में से किस उद्देश्य के लिए निर्धारित है। कई बार ऐसी जमीन, जो सार्वजनिक या सरकारी उपयोग के लिए आरक्षित होती है, उसे गलत तरीके से बेचने की कोशिश की जाती है। इसलिए केवल विक्रेता द्वारा दिए गए दस्तावेजों पर निर्भर न रहें, बल्कि संबंधित सरकारी रिकॉर्ड से Land Use की स्वतंत्र रूप से पुष्टि करें।
Future Land Acquisition की संभावना भी जांचना जरूरी है। यह पता करें कि जमीन किसी प्रस्तावित Expressway, Metro, National Highway या अन्य सरकारी परियोजना के संभावित Acquisition Zone में तो नहीं आती। भविष्य में अधिग्रहण होने की संभावना संपत्ति के मूल्य और खरीदार के अधिकारों पर महत्वपूर्ण प्रभाव डाल सकती है।
इसके बाद प्रॉपर्टी का Physical Verification जरूर करें। केवल Registrar Office के रिकॉर्ड देखकर खरीदारी का निर्णय नहीं लेना चाहिए। मौके पर जाकर जमीन की वास्तविक स्थिति, सीमाएं, रास्ता और कब्जे की स्थिति देखें। आसपास के लोगों और पड़ोसियों से भी जानकारी लेने का प्रयास करें कि जमीन पर किसी प्रकार का Encroachment, रास्ते का विवाद, कब्जे का विवाद या पारिवारिक विवाद तो नहीं है।
जरूरत पड़ने पर Public Notice भी जारी किया जा सकता है। स्थानीय समाचार पत्रों में Public Notice देने का उद्देश्य यह पता लगाना होता है कि किसी तीसरे पक्ष, रिश्तेदार या अन्य व्यक्ति का संपत्ति पर कोई दावा या आपत्ति तो नहीं है। इससे संभावित विवादों को खरीदारी पूरी होने से पहले सामने लाने का अवसर मिल सकता है।
अगर प्रॉपर्टी पर पहले Home Loan लिया गया था, तो बैंक से NOC या No Dues Certificate (NDC) और Loan Closure से संबंधित दस्तावेजों की जांच करनी चाहिए। यह भी सुनिश्चित करें कि बैंक द्वारा मूल संपत्ति दस्तावेज विधिवत रिलीज किए जा चुके हैं। Apartment या Gated Society की स्थिति में Society/RWA से No-Dues Certificate लेना भी उपयोगी है, ताकि पुराने Maintenance Charges की कोई देनदारी बाद में खरीदार पर न आए।
इसलिए प्रॉपर्टी खरीदने से पहले केवल Sale Deed या कुछ दस्तावेज देखकर निर्णय लेना सही नहीं है। Ownership, Title Chain, Encumbrances, Mutation, Property Tax, Litigation, Master Plan, Land Use, Future Acquisition और Ground Reality—इन सभी पहलुओं की जांच करना जरूरी है।
कानूनी दस्तावेजों की जांच, संबंधित अधिकारियों के रिकॉर्ड और NOC की पुष्टि तथा मौके पर जाकर Ground Verification—इन तीनों की Triple-Check प्रक्रिया ही खरीदार को वास्तविक सुरक्षा, सुकून और मानसिक शांति दे सकती है।
अंतिम निर्णय लेने से पहले संबंधित क्षेत्र के योग्य Property Advocate से सभी दस्तावेजों और सरकारी रिकॉर्ड की कानूनी जांच अवश्य करवाएं।
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किसी भी प्रॉपर्टी को खरीदने, बेचने या उसमें निवेश करने से पहले संबंधित संपत्ति के Title, Ownership, Encumbrance, Approved Plans, Land Use, RERA Registration, NOC, Government Records, Litigation, Tax Dues और अन्य आवश्यक दस्तावेजों की स्वतंत्र रूप से जांच अवश्य करें।
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